Il Contratto di locazione non registrato è nullo, non ha valore, anche se c’è un’accordo tra le parti. Inoltre i canoni di affitto riscossi in “nero”, vanno restituiti.

Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 25503/2016 depositata il 13 dicembre 2016.

Contratto di locazione: obbligo di registrazione
La legge impone l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione per contrastare i cosiddetti affitti in nero, stabilendo inoltre che la validità del contratto è data dalla registrazione dello stesso.

L’articolo 1, comma 59, della citata L. n.208/15 (Legge di stabilità 2016) è intervenuto sull’articolo 13 della L. n. 431/1998, che disciplina i “patti contrari alla legge” nell’ambito delle locazioni abitative, introducendo una serie di importanti novità.

In primo luogo ha previsto l’obbligo, “a carico esclusivo del locatore”, di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine previsto di trenta giorni dalla data della stipula;

di tale registrazione il proprietario dovrà dare “documentata comunicazione”, nei successivi sessanta giorni, al conduttore;
sempre nel termine di sessanta giorni dovrà dare “documentata comunicazione”, all’AMMINISTRATORE del condominio se nominato. La comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore condominiale rileva ai fini dell’ottemperanza, da parte di quest’ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale” (articolo 1130, numero 6 c.c.), in cui vengono riepilogati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento (tra cui rientra la locazione), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

LA SENTENZA
Se il contratto di locazione non è registrato, è un contratto nullo. Quindi il conduttore non è tenuto a pagare l’affitto. E’ quanto ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 25503/16 depositata il 13 dicembre 2016.

IL CASO
I Giudici hanno accolto il ricorso contro una sentenza della Corte di Appello che aveva condannato l’inquilino comunque a pagare il canone. I giudici della Corte d’Appello ritenevano il contratto solo inefficace, ma non nullo. I giudici della Corte di Cassazione, hanno ribaltato la sentenza secondo l’art. 1 comma 346 della legge 311/2004, che stabilisce che i contratti di locazione se non registrati, sono nulli. Inoltre vi è un’ulteriore sentenza della Corte di Cassazione la n. 420/2007 dove si determina la nullità del contratto di locazione privo di registrazione ai sensi dell’art. 1418 del codice civile. La Suprema Corte ha considerato anche l’indebito oggettivo dato dal pagamento dei canoni in “nero”, pertanto in presenza di necessari presupposti, può attribuire o il diritto al risarcimento del danno ed il diritto al pagamento dell’ingiustificato arricchimento.